Comprar una propiedad en Italia como ciudadano no perteneciente a la UE: consejos y recomendaciones

Propiedad y residencia: dos conceptos diferentes

Poseer una vivienda en Italia no significa automáticamente poder vivir allí de forma permanente. Cualquier persona —incluso un ciudadano no perteneciente a la Unión Europea— puede comprar un inmueble en Italia, pero la propiedad no otorga el derecho de residencia.
Por lo tanto, es importante distinguir claramente dos aspectos:

• Compra de la propiedad: posible para ciudadanos de casi todos los países, siempre que exista un acuerdo de reciprocidad con Italia.
• Residencia en Italia: requiere la obtención de un visado italiano y, posteriormente, un permiso de residencia válido.

Un ciudadano no perteneciente a la UE puede permanecer en Italia sin visado durante un máximo de 90 días dentro de un período de 180 días (válido para todo el espacio Schengen). Más allá de ese límite, es necesario obtener un visado nacional de larga duración y un permiso de residencia adecuado.

Vivir en Italia por más de 90 días

Si tu objetivo es pasar largos períodos o mudarte de forma permanente a tu nueva casa, deberás solicitar un visado para Italia en el consulado o embajada italiana de tu país de residencia.
Una vez en Italia, deberás solicitar un permiso de residencia en la Questura (comisaría de policía) correspondiente, dentro de los ocho días siguientes a tu llegada.

A continuación, se detallan los principales tipos de visado que permiten vivir legalmente en Italia por más de 90 días:

1. Visado por residencia electiva (Elective Residence Visa)

Ideal para personas financieramente independientes, jubilados o quienes cuenten con ingresos pasivos estables.

Requisitos principales:

• Ingreso anual mínimo de unos 31.000 € para un solicitante individual (incrementado en un 20% por cada familiar adicional);
• Fuentes de ingresos pasivos estables y demostrables (pensiones, rentas, inversiones, dividendos);
• Alojamiento estable en Italia (la propiedad recién adquirida puede utilizarse para cumplir este requisito);
• Seguro médico privado válido en territorio italiano.

Nota: este tipo de visado no permite trabajar en Italia.

2. Visado para nómadas digitales (Digital Nomad Visa)

Introducido recientemente, este visado está destinado a trabajadores remotos y autónomos con contratos con empresas no italianas. Requisitos:

• Ingreso anual mínimo de unos 28.000 €;
• Prueba de trabajo remoto o contratos freelance con empleadores extranjeros;
• Cualificación profesional elevada;
• Seguro médico y alojamiento en Italia.

3. Visados de trabajo (Visti di lavoro subordinato)

Quienes reciban una oferta laboral de una empresa italiana pueden solicitar un visado de trabajo subordinado, sujeto a los cupos anuales establecidos por el decreto flussi. En el caso de trabajadores altamente cualificados, el visado puede tramitarse fuera de los cupos, a través de la Tarjeta Azul UE o del traslado intraempresa. La empresa italiana debe actuar como patrocinador y cumplir los requisitos salariales y de cualificación.

4. Visado para inversores (Investor Visa)

Pensado para quienes deseen obtener la residencia mediante una inversión significativa en Italia.
Opciones de inversión:

• 2 millones de euros en bonos del Estado italiano;
• 1 millón de euros en proyectos filantrópicos;
• 500.000 euros en una empresa italiana;
• 250.000 euros en una startup innovadora.

Este visado puede ser una buena opción para quienes quieran combinar inversión y residencia a largo plazo en Italia.

Pasos prácticos para comprar una propiedad en Italia

Obtener el Codice Fiscale (código fiscal)

Es el número identificativo necesario para cualquier operación legal o financiera en Italia —como la compra de una vivienda, la apertura de cuentas bancarias o la firma de contratos—. Se solicita en la Agenzia delle Entrate o en el consulado italiano del país de residencia.

Asesoramiento legal

Aunque no es obligatorio, se recomienda contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para revisar los contratos y proteger tus intereses.
El notario (notaio), en cambio, sí es obligatorio al momento de la firma final (rogito) y garantiza la validez del acto.

Oferta de compra y contrato preliminar

Una vez encontrada la vivienda, se presenta una oferta formal de compra. Si es aceptada, se firma el contrato preliminar (compromesso), que establece el precio, los plazos y la señal (normalmente entre el 10% y el 30%, según la negociación).

Comprobaciones y verificaciones (Due Diligence)

Es fundamental verificar que:

• El vendedor sea el legítimo propietario;
• El inmueble esté libre de hipotecas o deudas;
• Cumpla con las normativas urbanísticas y catastrales;
• Disponga del Certificado de Eficiencia Energética (APE).

Escritura notarial (Rogito Notarile)

El acto de compraventa se firma ante notario, quien registra la adquisición en el Catastro.

Después de la compra

Será necesario:

• Cambiar la titularidad de los suministros (agua, gas, electricidad);
• Pagar los impuestos anuales como el IMU y el TARI;
• Consultar a un contable si se planea alquilar la propiedad o generar ingresos en Italia.

Dónde comprar: panorama de las zonas más populares

Italia ofrece una extraordinaria variedad de paisajes y estilos de vida:

• Toscana y Umbría: ideales para quienes buscan pueblos históricos, colinas y viñedos
• Apulia (Puglia) y Basilicata: más accesibles y auténticas, perfectas para vivir en el sur
• Lombardía y Piamonte: excelentes para quienes desean estar cerca de Europa Central, con lagos y montañas
• Sicilia y Cerdeña: belleza natural y riqueza cultural, con precios generalmente más bajos
• Grandes ciudades: Roma, Milán, Florencia y Venecia ofrecen dinamismo, arte y oportunidades de inversión

Para los ciudadanos no pertenecientes a la Unión Europea, comprar una propiedad en Italia es perfectamente posible y seguro. Sin embargo, quienes deseen vivir de forma permanente en el país deben planificar cuidadosamente el proceso legal y administrativo. Con una buena preparación y el apoyo de profesionales especializados, hacer realidad el sueño de tener una casa en Italia puede convertirse en una experiencia tranquila y gratificante.

Your Way to Italy: nuestra asistencia

¡Nuestro equipo está disponible para ofrecer apoyo y asesoría en materias de ciudadanía italiana y de derecho migratorio! ¡Contáctanos para reservar tu primera consulta con nosotros! #Yourwaytoitaly

El contenido de este artículo tiene como finalidad ofrecer indicaciones generales sobre el tema. Para dudas o casos específicos, se recomienda solicitar asesoría especializada en función de tu situación particular.