Acquistare una proprietà in Italia come cittadino non UE: consigli e suggerimenti

Proprietà e residenza: due concetti diversi

Possedere una casa in Italia non significa automaticamente poterci vivere stabilmente. Chiunque, anche un cittadino non-UE, può acquistare un immobile nel Paese, ma la proprietà non conferisce il diritto di residenza. È quindi importante distinguere chiaramente due aspetti:

• Acquisto della proprietà: possibile per cittadini di quasi tutti i Paesi, purché esista un accordo di reciprocità con l’Italia
• Residenza in Italia: richiede l’ottenimento di un visto per l’Italia e, successivamente, un permesso di soggiorno valido

Un cittadino non-UE può soggiornare in Italia senza visto per un massimo di 90 giorni su un periodo di 180 giorni (vale per l’intera area Schengen). Oltre tale limite, è necessario ottenere un visto nazionale di lunga durata e un permesso di soggiorno appropriato.

Vivere in Italia per più di 90 giorni

Se il tuo obiettivo è trascorrere periodi lunghi o trasferirti stabilmente nella tua nuova casa, dovrai richiedere un visto per l’Italia presso il consolato o l’ambasciata italiana nel tuo Paese di residenza. Una volta entrato in Italia, entro otto giorni dovrai fare domanda di permesso di soggiorno presso la Questura competente.

Ecco i principali tipi di visto che consentono di vivere legalmente in Italia per periodi superiori ai 90 giorni:

1. Visto per residenza elettiva (Elective Residence Visa)

Ideale per persone finanziariamente indipendenti, pensionati o individui che dispongono di redditi passivi stabili. Requisiti principali:

• Reddito annuo minimo di circa €31.000 per singolo richiedente (aumentato del 20% per ogni familiare da aggiungere allá richiesta);
• Fonti di reddito passivo stabili e dimostrabili (pensioni, affitti, investimenti, dividendi);
• Alloggio stabile in Italia (la nuova proprietà può essere utilizzata per soddisfare questo requisito);
• Assicurazione sanitaria privata valida sul territorio italiano

Questo tipo di visto non consente di lavorare in Italia.

2. Visto per nomadi digitali (Digital Nomad Visa)

Introdotto di recente, questo visto è destinato a lavoratori da remoto e liberi professionisti con contratti con aziende non italiane. Richiede:

• Reddito annuo minimo di circa €28.00;
• Prova di lavoro remoto o contratti freelance con datori di lavoro stranieri;
• Qualifica professionale elevata;
• Assicurazione sanitaria e sistemazione in Italia.

3. Visti di lavoro

Chi riceve un’offerta di lavoro da un’azienda italiana può richiedere un visto di lavoro subordinato, soggetto alle quote annuali stabilite dal decreto flussi o nel caso di lavoratori altamente specializzati, al di fuori delle quote del decreto flussi e attraverso la strada della Carta Blu UE o del distacco intra-company. L’azienda italiana deve fungere da sponsor e rispettare i requisiti di salario e qualifiche.

4. Visto per investitori (Investor Visa)

Destinato a chi desidera ottenere la residenza attraverso un investimento rilevante in Italia.
Possibili opzioni:

• 2 milioni di euro in titoli di Stato italiani;
• 1 milione di euro in progetti filantropici;
• 500.000 euro in una società italiana;
• 250.000 euro in una startup innovativa.

Questo visto può essere una soluzione per chi vuole coniugare investimento e possibilità di soggiornare per lunghi periodi in Italia.

Passaggi pratici per acquistare una proprietà in Italia

Ottenere il Codice Fiscale

È il numero identificativo necessario per ogni operazione legale e finanziaria in Italia: acquisto di immobili, apertura di conti bancari o stipula di contratti. Si richiede presso l’Agenzia delle Entrate o tramite il consolato italiano nel paese estero di residenza.

Assistenza legale

Pur non essendo obbligatorio, è consigliabile affidarsi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare per verificare i contratti e tutelare i propri interessi. Il notaio è invece obbligatorio al momento del rogito finale e garantisce la validità dell’atto.

Proposta d’acquisto e compromesso

Una volta individuata la casa, si presenta una proposta d’acquisto formale. Se accettata, si procede con il compromesso, un contratto preliminare che stabilisce prezzo, termini e caparra (di solito tra il 10% e il 30% ma le percentuali possono variare a seconda delle negoziazioni intercorse).

Verifiche e controlli (Due Diligence)

È essenziale controllare che:

• il venditore sia il legittimo proprietario;
• l’immobile sia libero da ipoteche o debiti;
• l’immobile sia conforme alle norme urbanistiche e catastali;
• L’immobile disponga dell’attestato di prestazione energetica (APE).

Rogito notarile

L’atto di vendita viene firmato davanti a un notaio, che registra l’acquisto presso il Catasto.

Dopo l’acquisto

Sarà necessario:

• volturare le utenze (acqua, gas, luce);
• pagare le imposte annuali come IMU e TARI;
• rivolgersi a un commercialista se si prevede di affittare l’immobile o generare redditi in Italia.

Dove acquistare: panoramica delle aree più amate

L’Italia offre una varietà straordinaria di paesaggi e stili di vita.

• Toscana e Umbria: ideali per chi cerca borghi storici, colline e vigneti
• Puglia e Basilicata: più accessibili e autentiche, perfette per chi desidera vivere nel sud
• Lombardia e Piemonte: ottime per chi vuole restare vicino all’Europa centrale, con laghi e montagne
• Sicilia e Sardegna: bellezze naturali e cultura, spesso con prezzi più contenuti
• Grandi città: Roma, Milano, Firenze e Venezia offrono dinamismo, arte e opportunità d’investimento

Per i cittadini non-UE, acquistare una proprietà in Italia è assolutamente possibile e sicuro. Tuttavia, chi desidera vivere stabilmente nel Paese deve pianificare con attenzione il percorso legale e amministrativo. Con una buona preparazione e il supporto di professionisti esperti, realizzare il sogno di una casa in Italia può diventare un’esperienza serena e gratificante.

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Il contenuto di questo articolo ha lo scopo di fornire indicazioni generali sull’argomento. Per dubbi o casi particolari è opportuno chiedere una consulenza specializzata in base alla vostra situazione specifica.