以非歐盟公民身分在義大利購買房產：建議與實用建議

翻譯成繁體中文如下：

房產所有權與居留權：兩個不同的概念

在義大利擁有房屋，並不代表可以自動合法長期居住於當地。任何人，包括非歐盟公民，都可以在義大利購買不動產，但房產所有權本身並不賦予居留權。因此，有必要清楚區分以下兩個層面：

• 購買不動產：原則上對幾乎所有國家的公民皆可行，前提是其國家與義大利之間存在互惠協議
• 在義大利居留：必須先取得義大利簽證，之後再申請有效的居留許可（居留證）

非歐盟公民可在無需簽證的情況下，於 180 天內最多停留 90 天（適用於整個申根區）。若超過此期限，則必須申請國家長期簽證，並取得相應類型的居留許可。

以下為全文翻譯成繁體中文（中文正體）：

在義大利居住超過 90 天

如果你的目標是在新居中長期居住或永久定居，則必須向你居住國的義大利領事館或大使館申請義大利簽證。入境義大利後，須於 8 天內向所在地主管警察局（Questura）申請居留許可（Permesso di Soggiorno）。

以下是可合法在義大利居住超過 90 天的主要簽證類型：

1. 選擇性居留簽證（Elective Residence Visa）

適合具備經濟獨立能力的人士、退休人士，或擁有穩定被動收入來源的個人。主要申請條件包括：

• 單一申請人最低年收入約 31,000 歐元（每增加一名家庭成員，金額需提高約 20%）
• 穩定且可證明的被動收入來源（如退休金、租金收入、投資收益、股息等）
• 在義大利擁有穩定住所（新購置的房產可作為住所證明）
• 在義大利境內有效的私人醫療保險

此類簽證不允許在義大利工作。

2. 數位遊牧簽證（Digital Nomad Visa）

此為近年新推出的簽證，適用於遠端工作者及與非義大利公司合作的自由職業人士。主要要求包括：

• 最低年收入約 28,000 歐元
• 可證明的遠端工作關係或與外國雇主簽訂的自由職業合約
• 較高的專業資格
• 醫療保險及在義大利的住宿安排

3. 工作簽證

獲得義大利公司聘用者，可申請受僱工作簽證。該簽證通常受年度名額限制（Decreto Flussi）。
對於高技能專業人士，則可不受名額限制，透過 歐盟藍卡（EU Blue Card） 或 企業內部派遣（Intra-company Transfer） 的方式申請。

義大利雇主須作為擔保方，並符合相關薪資及資格要求。

4. 投資人簽證（Investor Visa）

適用於希望透過重大投資取得義大利居留權的人士。可選擇的投資方式包括：

• 200 萬歐元 投資於義大利國債
• 100 萬歐元 投資於公益或慈善項目
• 50 萬歐元 投資於一家義大利公司
• 25 萬歐元 投資於創新型新創企業

此類簽證適合希望結合投資與長期居留義大利的人士。

在義大利購買房產的實務步驟

取得稅務代碼（Codice Fiscale）

此為在義大利進行任何法律及財務活動所必須的個人識別號碼，包括購買房產、開立銀行帳戶及簽署合約。
可向義大利稅務局（Agenzia delle Entrate）或居住國的義大利領事館申請。

法律協助

雖非強制規定，但強烈建議委託熟悉不動產法的專業律師，以審核合約並保障自身權益。
最終買賣契約（Rogito）則必須由公證人辦理，以確保交易的法律效力。

購買提案與預備合約

選定房產後，需提交正式購買提案。若賣方接受，雙方將簽署預備合約（Compromesso），其中載明價格、條件及訂金金額（通常為房價的 10% 至 30%，實際比例可依協商結果調整）。

查核與盡職調查（Due Diligence）

必須確認以下事項：

• 賣方為合法所有權人
• 房產無抵押、無債務
• 房產符合都市規劃及地籍法規
• 房產具備能源效能證書（APE）

公證簽約（Rogito Notarile）

買賣契約須在公證人面前簽署，並由公證人將交易登記於地籍系統。

購買完成後

後續需辦理：

• 水、電、瓦斯等公共設施過戶
• 繳納年度稅費，如 IMU（不動產稅）及 TARI（垃圾稅）
• 若計畫出租房產或在義大利產生收入，建議諮詢會計師

購屋地點建議：熱門地區概覽

義大利擁有多樣化的景觀與生活方式選擇：

• 托斯卡尼與翁布里亞
• ：適合喜愛歷史村落、丘陵與葡萄園的人士
• 普利亞與巴西利卡塔
• ：價格較親民、風格純樸，適合想在南義生活者
• 倫巴第與皮埃蒙特
• ：靠近中歐，擁有湖泊與山區景觀
• 西西里與薩丁尼亞
• ：自然美景與文化底蘊兼具，房價通常較低
• 大城市：羅馬、米蘭、佛羅倫斯與威尼斯提供活力、藝術及投資機會

對非歐盟公民而言，在義大利購買房產是完全可行且安全的。然而，若希望長期定居，仍須謹慎規劃相關的法律與行政程序。在充分準備及專業人士的協助下，實現擁有一棟義大利住宅的夢想，將能成為一段安心且令人滿足的經歷。

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免責聲明
本文內容僅提供一般性資訊。若涉及特殊情況或個別問題，建議依據您的具體情況尋求專業諮詢。

作者
本文由 Alessia Ajelli 撰寫，
LCA 律師事務所管理合夥人（Managing Associate），
專精於移民法與義大利國籍法的執業律師。